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8種情形房屋租賃合同無效+問答

2020/4/2 22:28:35 查看:921次 來源:郜云

  8種情形房屋租賃合同無效+問答

  房屋租賃合同一般包括哪些內容?

  《商品房屋租賃管理辦法》第七條對此做了明確的規定:“房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內容由當事人雙方約定,一般應當包括以下內容:

  (一)房屋租賃當事人的姓名(名稱)和住所;

  (二)房屋的坐落、面積、結構、附屬設施,家具和家電等室內設施狀況;

  (三)租金和押金數額、支付方式;

  (四)租賃用途和房屋使用要求;

  (五)房屋和室內設施的安全性能;

  (六)租賃期限;

  (七)房屋維修責任;

  (八)物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納;

  (九)爭議解決辦法和違約責任;

  (十)其他約定?!逼浯?,房屋租賃當事人還應當在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的處理辦法。

  而以下這8種情形,房屋租賃合同無效!

  房屋租賃合同無效的情形:

  1、未經竣工驗收的房屋出租,房屋租賃合同無效。

  2、違章建筑的房屋出租,房屋租賃合同無效。

  3、被確定為拆遷的房屋出租,房屋租賃合同無效。

  4、出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。

  5、出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑,與承租人訂立的租賃合同無效。

  6、租賃期限超過臨時建筑的使用期限,超過部分無效。

  7、租賃期限超過二十年的,超過部分無效。

  8、承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,人們法院應當認定超過部分的約定無效,但出租人與承租人另有約定的除外。

  ??疑問解答

  一、占用房屋一方當事人支付房屋使用費支付標準如何確定?

  房屋租賃合同無效,當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的,人民法院一般應予支持。對于房屋使用費的標準,應當參照合同約定的租金標準,同時還可以綜合考慮如下因素:

  (1)房屋是否具備正常使用條件,如是否存在斷水斷電等影響當事人正常使用的情形;

  (2)當事人是否已經按照約定的用途使用了房屋,如合同雖然無效,但當事人已經按照約定用途在租賃房屋從事經營行為;

  (3)對于合同無效雙方各自過錯程度。

  二、當事人對于租賃房屋的裝飾裝修應當如何處理?

  根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條之規定,承租人經出租人同意裝飾裝修的,租賃合同無效時,未形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,由雙方按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

  出租人是否同意利用,不能僅根據出租人的口頭表示,還應當結合出租人的事實行為來判斷。如出租人在事實上已經實際利用了裝飾裝修物,則應視為出租人同意利用;又如裝飾裝修物為房屋使用人所必須物品,則應適當考慮通過折價方式處理。

  承租人未經出租人同意進行裝飾裝修的,對于出租人同意利用的裝飾裝修物,可折價歸于出租人所有;對于出租人不同意利用的,則應當由承租人自行承擔損失。

  三、出租人與承租人因租賃合同產生的糾紛案件,如存在轉租,是否應當通知次承租人或追加次承租人參加訴訟?

  租賃合同被認定無效時,轉租合同亦不能履行,為一并處理合同無效的法律后果,次承租人應當參加訴訟,不僅需要承擔騰退房屋的義務,在需要對租賃房屋的裝飾裝修價值進行評估時,還應當承擔配合評估的責任。

  因此如果出租人并未起訴次承租人,則人們法院需就房屋房屋返還問題釋明出租人,告知其可以追加次承租人為共同被告,以一并解決合同無效的法律后果。人民法院也可以基于判決執行問題及保護次承租人利益的需要,直接依職權追加次承租人作為無獨立請求權第三人參加訴訟。

  四、租賃合同無效,轉租合同是否有效?

  租賃合同與轉租合同的效力應當分別審查,即分別根據合同法及相關司法解釋的規定對合同效力進行各自審查。出租人與承租人之間的租賃合同無效,承租人與次承租人之間的租賃合同并不必然無效。

  五、租賃合同無效,次承租人是否可以在出租人與承租人之間的訴訟中直接要求承租人或出租人賠償賠償裝飾裝修物損失或承擔違約責任?

  出租人與承租人之間的租賃合同如果被法院確認為無效或撤銷,次承租人要求租賃合同的承租人或出租人賠償裝飾物損失或承擔違約責任的,該主張與出租人和承租人之間的租賃合同糾紛不屬于同一法律關系,因此不能在同一案件一并主張,次承租人應當就其主張另行起訴。

  如果法院判決次承租人騰退房屋的,應當詢問次承租人是否就裝飾裝修物申請采取必要的證據保全措施,次承租人為保護其權益也應當主動向法院提出以鑒定等方式對裝飾裝修物價值進行證據保全。

  六、法院依職權認定房屋租賃合同無效,對合同無效的后果,包括騰退房屋、裝飾裝修損失等是否一并處理?

  當事人就房屋租賃合同的履行或解除發生爭議,經審查認定租賃合同無效,法院應當釋明當事人變更訴訟請求,盡量引導當事人就合同無效的法律后果一并處理,經釋明當事人堅持不變更的,應當判決確認租賃合同無效,并駁回當事人的全部訴訟請求,同時告知當事人可就房屋騰退、裝飾裝修損失等爭議另行主張。

  七、房屋連環轉租中某一手租賃合同無效、履行期限屆滿或解除,當事人要求返還房屋的,如何處理?

  房屋經多次轉租,當事人就其中某一手租賃合同發生糾紛,經審查認定租賃合同無效、履行期限屆滿或解除,該合同出租人要求返還房屋的,一般不需要追加其他租賃合同的當事人參加訴訟,可以依據合同相對性判決承租人直接將房屋返還給該出租人。

  八、房屋租賃合同無效的信賴利益損失如何確定?

  房屋租賃合同在履行過程中被認定無效。簡單采用恢復原狀的方式會導致當事人間利益失衡,信賴合同有效及能夠履行的當事人一方要求對方賠償因此所造成的訂約機會損失等信賴利益損失的,可以根據誠信原則,綜合當事人過錯程度、另行租賃房屋的差價及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持,按照目前的司法實踐,判決的損失數額一般以不超過六個月的房屋使用費為限。

  租賃房屋相關法律常識,我們來深入了解一波!

  ?房屋使用期間的造成的租賃物損壞的,應當由誰承擔維修義務?

  《合同法》第220條出租人應當履行租賃物的維修義務,但當事人另有約定的除外。第221條承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的,應當相應減少租金或者延長租期。第222條承租人應當妥善保管租賃物,因保管不善造成租賃物毀損、滅失的,應當承擔損害賠償責任。

  《商品房屋租賃管理辦法》第9條出租人應當按照合同約定履行房屋的維修義務并確保房屋和室內設施安全。未及時修復損壞的房屋,影響承租人正常使用的,應當按照約定承擔賠償責任或者減少租金。房屋租賃合同期內,出租人不得單方面隨意提高租金水平。第10條承租人應當按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋,不得擅自改動房屋承重結構和拆改室內設施,不得損害其他業主和使用人的合法權益。承租人因使用不當等原因造成承租房屋和設施損壞的,承租人應當負責修復或者承擔賠償責任。

  ?關于租賃房屋轉租問題

  原則!房屋轉租應當取得出租人的同意,但轉租期限不得超過承租人剩余的租賃期限?!逗贤ā返?24條規定,承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同?!督忉尅返?5條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

  例外!若承租人未取得出租人的同意,擅自將房屋轉租的,出租人可以解除合同,但,出租人后續知道房屋被轉租的,應當在6個月內提出異議,否則不能擅自解除合同?!督忉尅返诘?6條出租人知道或者應當知道承租人轉租,但在六個月內未提出異議,其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的,人民法院不予支持。因租賃合同產生的糾紛案件,人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

  ?租賃的房屋經過裝修后,租賃期滿或租賃合同解除、無效時,對于裝修物如何處理?

  1、租賃合同無效的,裝修物處理如下:

  《解釋》第9條承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃合同無效時,未形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

  2、租賃合同期限屆滿或者解除時,裝修物做如下處理:

  《解釋》第10條承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿或者合同解除時,除當事人另有約定外,未形成附合的裝飾裝修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。第11條承租人經出租人同意裝飾裝修,合同解除時,雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的,人民法院按照下列情形分別處理:

  (一)因出租人違約導致合同解除,承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的,應予支持;

  (二)因承租人違約導致合同解除,承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的,不予支持。但出租人同意利用的,應在利用價值范圍內予以適當補償;

  (三)因雙方違約導致合同解除,剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失,由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任;

  (四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的,剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失,由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的,適用其規定。第12條承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時,承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的,不予支持。但當事人另有約定的除外。

  3、承租人未取得出租人的同意裝修的,裝修物處理如下:

  《解釋》第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用,由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的,人民法院應予支持。

  ?一房數租的,如何維權?

  一房數租,也即是出租人在未告知承租人的情況下,將房屋多次出租給他人,《解釋》第六條對于一房數租的問題作出了明確的規定,“出租人就同一房屋訂立數份租賃合同,在合同均有效的情況下,承租人均主張履行合同的,人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:

  (一)已經合法占有租賃房屋的;

  (二)已經辦理登記備案手續的;

  (三)合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的,依照合同法的有關規定處理?!?/p>

  ?關于買賣不破租賃的問題

  買賣不破租賃,《合同法》第229條作出了明釋:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力?!薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第119條第二款規定:“私有房屋在租賃期內,因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的,原租賃合同對承租人和新房主繼續有效?!币布词?,房屋在租賃期間,出租人若要將租賃房屋出售的,租賃合同仍對受讓人繼續有效,但還需注意以下例外情況:

  1、承租人的優先購買權!

  《合同法》第230條出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利?!督忉尅返?1條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形,承租人請求出租人承擔賠償責任的,人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。

  2、買賣可破租賃的情形!

  一般情況而言買賣不破租賃,但有以下情況的,買賣即可破租賃:

  《解釋》第二十條 租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外:

  (一)房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;

  (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

  ?租賃房屋有抵押,租還是不租?

  《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十六條規定:“抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔?!?/p>

  因此,若租賃房屋抵押在先,出租人仍有權將房屋出租,承租人也可租賃該房屋,但承租人應承擔相應的法律風險,也即是后成立的租賃合同關系不得對抗成立在先的抵押合同,抵押權人實現抵押權時,此時租賃合同對于房屋新的受讓人不具有約束力,也即是“買賣可破租賃”。此時,如果在訂立租賃合同時出租人未告知承租人租賃房屋有抵押的,出租人應該承擔損害賠償責任;如果出租人已告知的,則由承租人自己承擔。

  ?房屋租賃后,出租人將房屋抵押的,承租人應該如何防范法律風險?

  《擔保法》第48條規定:“抵押人將已經出租的財產抵押的,應當書面告知承租人,原租賃合同繼續有效?!薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十五條對此也作了明確規定:“抵押人將已出租的財產抵押的,抵押權實現后,租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效?!?/p>

  由此可知,租賃合同僅對抵押權的實現會造成一定的影響,但對于承租人而言,只要租賃合同成立在先,抵押在后,則抵押權的實現不會對承租人造成多大的影響,對于出租人而言,應當將房屋已經出租的事實告知抵押人,由抵押權人決定是否接受該租賃房屋的抵押,出租人未告知的,則應當對抵押權人因此而生產的損失承擔責任。

  現代社會,房屋租賃已是一個很普通的現象,隨著人們的法律意識逐漸增強,對于房屋租賃需要注意的事項越來越多,希望法律風險的防范對于現在或將來的出租人、承租人能在房屋租賃中保駕護航。


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