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    蘇州市工業園區陸某某與沈某某合同糾紛調解案

    2020/12/21 12:40:16 查看:936次 來源:杜紅濤

      【案情簡介】2014年2月,房東陸某某將位于蘇州市工業園區某小區的一間毛坯房租給了沈某某,合同約定租金為25300元/年。2014年至2018年期間,沈某某按照合同約定每年正常向陸某某支付租金。自2018年起沈某某未在合同約定的租金支付日支付房租,至今為止已經拖欠兩年租金共計50600元。

      房東陸某某多次向租客沈某某催要租金,但沈某某一直以經營不善、投資生意失敗等各種理由拖欠房租。房東考慮到他和沈某某是同鄉,因此多次延后沈某某房租支付期限,租客沈某某也出具了租金“欠條”。2020年4月,雙方就支付租金問題再次進行協商,但仍未達成一致意見,經過約定,雙方共同前往蘇州工業園區某人民調解委員會駐派出所調解室申請調解。

      【調解過程】2020年4月某日,蘇州工業園區某社區人民調解委員會駐派出所調解室依申請,在當事雙方均同意以調解方式協商解決爭議問題的前提下,受理調解該合同糾紛案件。人民調解員分別聽取了調解雙方的陳述,陸某某表示,他已經看在同是老鄉的面子上,將收租時間一再延后,導致兩年時間一分錢租金都沒有收到,看目前的情況,沈某某也沒有能力支付租金,因此,希望能解除雙方之間的租賃合同關系,沈某某盡快支付拖欠的租金。沈某某表示,其自2014年2月起租住了陸某某位于蘇州工業園區某小區一套毛坯房,承租后由于生意需要,花了十多萬元對此房屋進行裝修(該裝修事項經過房東陸某某同意)。2014年至2018年租住期間正常繳納房租,自2018年起由于投資生意失敗了,資金周轉出現問題,才導致兩年房租未交,并不是有意拖欠租金,他也寫了欠條,本來提議以租養租來繳付房租,但是陸某某不同意。還是希望房東陸某某能體諒,可以暫緩一段時間交租金,或者以裝修款折抵房租的方式支付拖欠租金。雙方對于還款方式及裝修款能折抵多少錢一直爭論不止,無法達成一致意見。

      調解員認為,雙方的爭議焦點主要是兩點:第一,雙方之間的房屋租賃合同能否繼續履行,是否存在法定解除條件?第二,若解除租賃合同,房屋裝修是否可以折抵租金,折抵標準如何確定?

      首先,關于雙方合同是否符合法定解除條件的問題,《中華人民共和國合同法》第二百一十二條規定,“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”第九十四條規定“有下列情形之一的,當事人可以解除合同:……(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務; (三)當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行; (四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的……”本案中,陸某某將房屋出租給沈某某,收取租金,沈某某占有、使用租賃房屋并支付租金,房屋租賃合同成立。但是,沈某某未在約定時間內支付房屋租金,并經陸某某多次催要依然未支付租金,侵犯了陸某某對房屋的收益權,構成違約,符合《中華人民共和國合同法》第九十四條規定的法定解除條件,房東陸某某可以以此要求解除與沈某某之間的房屋租賃合同,沈某某應當將租賃房屋歸還陸某某并及時支付拖欠的租金。

      其次,關于房屋裝修是否可以折抵租金的問題,調解員認為,沈某某承租房屋之前房屋是毛坯狀態,后經陸某某同意,沈某某對房屋進行了裝修。在雙方租賃合同解除后,陸某某再將房屋出租或出售,其直接收益會因為之前的裝修而有所提高,再者,考慮到沈某某目前經濟狀況較差,并無支付拖欠的租金的能力,因此建議陸某某考慮通過房屋裝修來折抵租金。對此,房東陸某某表示認可,并提出請專業人員對于裝修效果及成本進行估價。經估價后,調解員引導雙方協商后一致認可裝修折抵價格為80000元。因該裝修折價款比原欠房屋租金多,且仍涉及未付清的水電費2150元,及租客沈某某私自從房屋內搬離的家具,調解員現場計算并經雙方認可后,確定沈某某以房屋裝修折抵拖欠的租金、水電等,剩余的裝修款由房東陸某某當場支付給沈某某。

      【調解結果】經調解,糾紛雙方經協商一致達成如下協議:

      1.雙方房屋租賃合同于2020年4月終止。

      2.沈某某以裝修折抵拖欠的房屋租金及水電,房東陸某某一次性支付26550元裝修款給租客沈某某。

      【案例點評】人民調解憑借其從簡、從快的優勢性,能有效解決大量“老大難”問題,同時在處理矛盾糾紛的過程中,不僅可以部分減輕、減少涉訪糾紛的矛盾值,還能通過向廣大人民群眾釋法明理,發揮普法教育的作用,最終實現法治和德治的交互統一。

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